대출 규제 이후 월세가 오르는 까닭

과거부터 천천히 오르고 있던 월세

이는 수요와 공급 법칙에 따라 자연스러운 현상이었습니다.

1인 가구의 증가에 따라 수요가 늘어나고

공급은 이를 따라가지 못해 나타나는 현상입니다.

부동산통계정보시스템

 

사실 정부에서도 그동안 주택도시기금 여유 자금을 사용해왔습니다.

공공지원 민간임대에 많은 투자를 했죠.

하지만 기대와 달리 현재 그 효과를 많이 보지 못하고 있습니다.

그 이유는 다음과 같습니다.

🔎 주택도시기금 여유자금 감소 이유

• 금리 인하 + 대출 확대
  서민 전세대출(버팀목, 청년 전세 등), 보금자리론, 안심전환대출 등으로 자금 집행이 많이 늘었음.
• 시장 불안 대응 정책
  금리부담 경감, 청년·신혼 특례 대출 지원 등으로 대규모 자금 투입.
• 여유자금 운용 축소
  과거에는 국채 매입, 예금 등으로 여유자금을 운용해 이자수익을 냈는데, 집행이 많아지면서 운용 가능 자산 자체가 줄어든 상황.

❓ 그런데 왜 체감 효과가 약할까?

1) 수요만 자극, 공급은 그대로

• 기금 대출로 세입자들의 자금 접근성은 좋아졌지만, 임대주택 공급 자체가 늘어난 건 아님.
• 따라서 **임대료 상승 압력(공급 부족)**을 흡수하지 못함 → 효과 체감 어려움.

2) 대출 규제와 충돌

• 한쪽(주택도시기금)은 지원을 늘려주고, 다른 쪽(금융위·정부)은 대출 총량 규제를 강화.
• 결과적으로 세입자는 “받을 수 있는 건 줄었고”, 집주인은 월세로 돌리면서 체감 효과가 반감됨.

3) 자금 지원의 역진성

• 버팀목·청년전세대출 같은 정책상품은 소득·자산 요건 충족자만 혜택.
• 실제 시장에서 중산층·무주택 실수요자는 조건에서 배제되는 경우가 많아 “효과가 안 느껴진다”는 반응.

4) 물가·금리 환경

• 전세금 운용 이익(예금이자)이 줄면서 집주인은 월세 전환.
• 세입자는 지원받아도 월세 전환 추세 속에서 체감상 “비싸졌다”는 느낌을 가짐.

5) 시차 문제

• 기금 집행 → 시장 파급까지 6개월~1년 이상 시차.
• 반면 규제 강화·금리 변동은 즉시 시장 가격에 반영 → 효과가 희석된 것처럼 보임.

여기서 우리는 2번에 주목해야 합니다.

분명 지원을 늘렸는데, 정부에서는 대출을 규제했다는 것입니다.

 

대출 규제와 월세 가격의 관계는 다음과 같습니다.

1. 대출 규제가 임대시장에 미치는 영향 경로

(1) 매수 억제 → 임차 수요 증가

• 대출 한도가 줄어들면, 집을 사려던 사람들이 대출을 못 받아서 집을 사지 못하고 전·월세 시장으로 이동합니다.
• 임차 수요가 늘면 전·월세 가격이 올라가는 압력이 생깁니다.

(2) 전세 레버리지 축소 → 월세 전환 가속

• 전세대출 보증비율 하향(예: 90% → 80%) 등으로 세입자가 전세자금 마련하기 어려워짐.
• 집주인도 전세보증금을 통한 레버리지가 줄어드니, 전세보다 월세로 돌리는 게 유리해집니다.
• 결과적으로 시장에 월세 공급이 많아지고, 수요도 몰리면서 가격 상승.

(3) 집주인 현금흐름 선호 강화

• 금리가 낮아질수록(예: 2.50%) 전세보증금을 은행에 넣어두는 이익이 줄어듭니다.
• 이때 대출 규제가 더해지면 매수 수요가 빠져나가서 세입자는 늘고, 집주인은 월세(현금흐름) 선호로 돌아서면서 월세 단가가 올라가기 쉬워집니다.

2. 실제 데이터로 본 흐름

• 월세 거래 비중: 2025년 6월 기준 전·월세 거래 중 월세 비중 63.3%, 사상 최고치.
• 월세 거래량: 전년 동월 대비 +41.8% 증가.
• 가격 지표: 통계청 물가 지수에서 “월세” 항목이 상승 기여.

즉, 대출 규제 시행 이후 실제로 월세 거래량과 비중이 모두 급증한 게 확인됩니다.

 

결국 집값을 낮추고자 시행했던 대출 규제는

공급을 줄이고 가격이 높아지게 하는 정책임이 드러난 것이죠.

 

과거에도 같은 정책으로 같은 결과가 나왔음에도 불구하고

왜 이런 정책을 다시 시행했는지 안타깝습니다.

뉴시스

 

모두 부동산 시장을 잘 살펴보시고

좋은 보금자리 구하시기 바랍니다.

감사합니다.